Các loại bản đồ quy hoạch sử dụng đất mà người dân cần biết

Trong nghành bất động sản tất cả chúng ta từng nghe qua những thuật ngữ như : Bản đồ quy hoạch 1/5000 0, 1/2500 0, 1/5000, 1/2000, 1/500 …. Vậy ý nghĩa của từng bản đồ quy hoạch là gì ? Chúng có liên hệ gì với nhau ? và tại sao mua đất dự án Bất Động Sản phải có bản đồ quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500 có bảo đảm an toàn không .

TIN NHIỀU NGƯỜI XEM:

– Lưu ý khi mua đất tại Long Thành.

– Tiềm năng bất động sản khu vực Đồng Nai.

Quy hoạch là gì ?

Quy hoạch là việc sắp xếp, phân bổ khoảng trống những hoạt động giải trí kinh tế tài chính – xã hội, quốc phòng, bảo mật an ninh gắn với tăng trưởng kiến trúc, sử dụng tài nguyên và bảo vệ thiên nhiên và môi trường trên chủ quyền lãnh thổ xác lập để sử dụng hiệu suất cao những nguồn lực của quốc gia Giao hàng tiềm năng tăng trưởng vững chắc cho thời kỳ xác lập .
Trong luật Quy hoạch đô thị năm 2009, phần lý giải từ ngữ ( điều 3 ) pháp luật :
“ Quy hoạch đô thị là việc tổ chức triển khai khoảng trống, kiến trúc, cảnh sắc đô thị, mạng lưới hệ thống khu công trình hạ tầng kỹ thuật, khu công trình hạ tầng xã hội và nhà tại để tạo lập thiên nhiên và môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị, được biểu lộ trải qua đồ án quy hoạch đô thị ” .

Bản đồ quy hoạch là gì ?

Theo lao lý tại Luật quy hoạch ( có hiệu lực hiện hành từ 01/01/2019 ) thì sơ đồ, bản đồ quy hoạch được pháp luật như sau :

“Sơ đồ, bản đồ quy hoạch là bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch.”

Ngoài ra, còn có 1 số ít định nghĩa khác có tương quan đến nghành này như :
Cơ sở tài liệu về quy hoạch là tập hợp thông tin bộc lộ nội dung cơ bản về quy hoạch được kiến thiết xây dựng, update, duy trì để quản trị, khai thác và sử dụng trải qua những phương tiện đi lại điện tử .
Tích hợp quy hoạch là giải pháp tiếp cận tổng hợp và phối hợp đồng bộ giữa những ngành, nghành có tương quan đến kiến trúc, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường tự nhiên trong việc lập quy hoạch trên một khoanh vùng phạm vi chủ quyền lãnh thổ xác lập nhằm mục đích đạt được tiềm năng tăng trưởng cân đối, hòa giải, hiệu suất cao và vững chắc .
Hoạt động quy hoạch gồm có việc tổ chức triển khai lập, đánh giá và thẩm định, quyết định hành động hoặc phê duyệt, công bố, thực thi, nhìn nhận và kiểm soát và điều chỉnh quy hoạch .

Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là gì ?

Căn cứ pháp lý: Điều 3 Luật đất đai 2013

“ Bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời gian đầu kỳ quy hoạch, biểu lộ sự phân chia những loại đất tại thời gian cuối kỳ của quy hoạch đó. ”
Quy hoạch gồm có : trách nhiệm quy hoạch chung, trách nhiệm quy hoạch phân khu và trách nhiệm quy hoạch chi tiết cụ thể .

Nhiệm vụ Quy hoạch chung có nhiệm vụ xác định tính chất, vai trò của đô thị, yêu cầu cơ bản cho việc nghiên cứu để khai thác tiềm năng, động lực phát triển, hướng phát triển, mở rộng đô thị, bố trí hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đô thị trong nội thị và khu vực ngoại thị (theo điều 23).

Nhiệm vụ Quy hoạch phân khu lại phải xác định phạm vi ranh giới, diện tích, tính chất khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật; yêu cầu, nguyên tắc cơ bản về phân khu chức năng để bảo đảm phù hợp về không gian kiến trúc, đấu nối hạ tầng kỹ thuật với quy hoạch chung đã được phê duyệt và các khu vực xung quanh.

Nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết là xác định giới hạn về chỉ tiêu sử dụng đất, dân số; yêu cầu, nguyên tắc về tổ chức không gian kiến trúc, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch, bảo đảm phù hợp với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được phê duyệt và khu vực xung quanh.

Mỗi trách nhiệm quy hoạch sẽ sử dụng một loại bản đồ với tỉ lệ tương ứng hợp với đặc trưng. Chẳng hạn như bản vẽ của đồ án quy hoạch chung thành phố thường trực TW được bộc lộ theo tỉ lệ 1/25. 000 hoặc 1/50. 000 ( khoản 2 điều 25 Luật quy hoạch đô thị ). Còn so với bản đồ quy hoạch chung so với thành phố thuộc tỉnh, thị xã là 1/10. 000 hoặc 1/25. 000 ( khoản 2 điều 26 ) và so với thị xã là 1/500 hoặc 1/10. 000 ( khoản 2, điều 27 ) … ..

Bản đồ quy hoạch chung 1/5000 là gì ?

Bản đồ này nhằm mục đích xác lập những khu vực tính năng, những khuynh hướng tính giao thông, sẽ rõ ràng mốc giới, địa giới của những phần đất dành để tăng trưởng hạ tầng đường, cầu, cống, điện, trường học, khu dân cư, cây xanh, hồ nước …
Như vậy Bản đồ 1/5. 000 sẽ phân phối cơ sở gốc để tất cả chúng ta xác lập được tiềm năng tăng trưởng, lôi kéo góp vốn đầu tư cũng như yếu tố giải phóng mặt phẳng, đền bù, di dân …

Bản đồ quy hoạch phân khu 1/2000 là gì ?

Nhiệm vụ là để phân loại và xác lập tính năng sử dụng đất và mạng lưới khu công trình hạ tầng. Bản đồ này sẽ cụ thể hóa nội dung của quy hoạch chung đô thị .
Mục đích của nó là khuynh hướng quy hoạch cho một đô thị nhằm mục đích quản trị cho cả một khu vực to lớn. Ở bản đồ này chưa xác lập được đúng chuẩn đơn cử bản thiết kế của khu công trình .
Như đã nói ở trên quy hoạch phân khu sẽ giúp xác lập khoanh vùng phạm vi ranh giới, diện tích quy hoạnh, đặc thù khu vực lập quy hoạch, chỉ tiêu dự kiến về dân số, sử dụng đất, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật so với từng ô phố và đấu nối hạ tầng kỹ thuật chung ; xác lập tính năng sử dụng đất cho từng khu đất ; nguyên tắc tổ chức triển khai khoảng trống, kiến trúc cảnh sắc và nhìn nhận tác thiên nhiên và môi trường kế hoạch. Đồng thời quy hoạch này cũng nhằm mục đích xác lập vị trí khu công trình kỹ thuật và ranh giới trên đất .
Đây là quy hoạch tương quan ngặt nghèo tới quyền sử dụng đất nên có giá trị pháp lý cao, nó là địa thế căn cứ để xử lý tranh tụng .

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 là gì ?

Bản đồ này bộc lộ đơn cử chi tiết cụ thể kiến thiết xây dựng mọi khu công trình trên đất. Về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch cụ thể sắp xếp đến từng ranh giới lô đất .
Có thể hiểu bản đồ tỷ suất 1/500 chính là quy hoạch tổng mặt phẳng của những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng, là cơ sở để xác định khu công trình, phong cách thiết kế cơ sở, phong cách thiết kế kỹ thuật xây dụng khu công trình và triển khai thiết kế xây dựng .

Quy hoạch 1/500 tiến hành và cụ thể hóa quy hoạch 1/2000. Là cơ sở để lập những dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư ­ kiến thiết xây dựng, cấp giấy phép kiến thiết xây dựng và quản trị góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng theo quy hoạch. Việc lập quy hoạch 1/500 trên cơ sở phải tương thích với quy hoạch 1/2000 .
Các chỉ tiêu về thiết kế xây dựng phải có mà quy hoạch 1/500 phải bộc lộ như : dân số, sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tổ chức triển khai khoảng trống, kiến trúc, khu công trình hạ tầng, kiến trúc / phong cách thiết kế chi tiết cụ thể của từng lô đất, nhìn nhận thiên nhiên và môi trường … với quy hoạch 1/500, tất cả chúng ta hoàn toàn có thể xác lập được mối quan hệ giữa những khu công trình thuộc quy hoạch với những yếu tố bên ngoài của quy hoạch như : cổng vào, đường đi, tường rào …
Như vậy mỗi loại bản đồ không riêng gì khác nhau ở tỷ suất mà còn khác nhau ở nội dung, ý nghĩa và quy trình tiến độ vận dụng. Người xem cần quan tâm để phân biệt giữa chúng .

Các trường hợp phải thực hiện quy hoạch 1/500.

– Các công trình xây dựng tập trung như: khu đô thị, khu dân cư, khu du lịch, khu bảo tồn, khu cụm công nghiệp, khu thương mại dịch vụ, các công trình giáo dục, công trình y tế, công trình văn hóa,…

– Các dự án Bất Động Sản có quy mô từ 5 ha trở lên ( riêng khuôn khổ nhà ở căn hộ chung cư cao cấp từ 2 ha trở lên ) phải lập quy hoạch cụ thể thiết kế xây dựng 1/500 sau khi quy hoạch 1/2. 000 đã được những cơ quan tương ứng với dự án Bất Động Sản thuộc thẩm quyền cấp đó .

Các trường hợp ngoại lệ quy hoạch 1/500.

– Dự án có quy mô nhỏ hơn 5 ha hoặc dự án Bất Động Sản nhà tại, nhà ở dưới 2 ha. Điều kiện miễn lập quy hoạch 1/500 : phải bảo vệ bản vẽ tổng mặt phẳng, giải pháp kiến trúc khu công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung phong cách thiết kế cơ sở phải tương thích với QHCTXD 1/2. 000 đã được phê duyệt, bảo vệ đấu nối hạ tầng kỹ thuật và tương thích về khoảng trống kiến trúc với khu vực xung quanh .
– Các khu công trình đơn lẻ như : nhà tại, khu công trình công cộng quy mô nhỏ, … nhưng phải bảo vệ những khuôn khổ tương thích với quy hoạch cụ thể kiến thiết xây dựng 1/2. 000 .

Quy hoạch 1/500 do cơ quan nào phê quyệt ?

Tất cả những dự án Bất Động Sản quy hoạch cụ thể kiến thiết xây dựng theo tỷ suất 1/500 đều nhu yếu bảo vệ tính pháp lý và tính minh bạch cao, vì thế việc phê duyệt phải được triển khai bởi những cơ quản tính năng có thẩm quyền được pháp luật rõ ràng bằng văn bản pháp lý của nhà nước .
Theo lao lý, những cơ quan sau đây có đủ quyền phê duyệt quy hoạch 1/500 :
– Bộ kiến thiết xây dựng : đây là cấp trực tiếp phê duyệt những đồ án quy hoạch theo tỷ suất 1/500 so với những dự án Bất Động Sản thuộc thẩm quyền cấp phép của Thủ tướng nhà nước .
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh : phê duyệt những đồ án quy hoạch tỷ suất kiến thiết xây dựng 1/500 cho những dự án Bất Động Sản thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh .
– Ủy ban nhân dân cấp Huyện : phê duyệt đồ án quy hoạch theo tỷ suất 1/500 so với những dự án Bất Động Sản thuộc thẩm quyền cấp phép của Ủy Ban Nhân Dân cấp huyện, những đồ án thuộc quy hoạch phân khu, quy hoạch cụ thể thiết kế xây dựng, quy hoạch thiết kế xây dựng nông thôn .
Bởi vậy khi mua đất tại dự án Bất Động Sản, nếu dự án Bất Động Sản có quyết định hành động 1/500 thì là đã có pháp luật kiến thiết xây dựng cụ thể được cơ quan cơ thẩm quyền phê duyệt, sau này cơ quan có thẩm quyền địa thế căn cứ vào đó để ra sổ. Nếu dự án Bất Động Sản chưa có quyệt định này tức là chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt thì bạn phải xem xét thật kỹ để tránh rủi ro đáng tiếc, và phiền phức sau khi mua nhà đất .

Mua đất dự án quy hoạch 1/500 có an toàn không ?

Như đã nghiên cứu và phân tích, quy hoạch 1/500 là điều kiện kèm theo để dự án Bất Động Sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép thiết kế xây dựng. Vậy đất nền đã được phê duyệt 1/500 tức là đã có giấy phép thi hành. Do đó, khi mua nhà đấy tại những dự án Bất Động Sản này nhà đầu tư sẽ tránh được những rủi ro đáng tiếc như dự án Bất Động Sản bị treo hoặc bị đình chỉ xây đắp .

Tuy nhiên, một dự án Bất Động Sản đất nền thực sự bảo đảm an toàn không chỉ có phê duyệt 1/500 mà còn cần xét đến nhiều yếu tố khác như :

Năng lực chủ đầu tư.

Các dự án Bất Động Sản đất nền lúc bấy giờ khi đưa ra rao bán, góp vốn chỉ mới ở tiến trình san lấp và giải phóng mặt phẳng, chưa hoàn tất thủ tục pháp lí. Một dự án Bất Động Sản đất nền thanh toán giao dịch hợp pháp khi đã được bảo vệ về mặt hạ tầng, được lưu lại đo dạch, cắm mốc ranh giới, có bản thiết kế và được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền. Do đó, khi nắm rõ thông tin và năng lượng chủ góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản, người mua hoàn toàn có thể hạn chế những rủi ro đáng tiếc trễ hạn giao mặt phẳng hoặc biến hóa quy hoạch mà không thương lượng được .

Đất không bị tranh chấp.

Theo pháp luật hiện hành tại Luật Đất đai 2013, khi muốn chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thì người sử dụng cần phải chứng tỏ được mảnh đất đó không có tranh chấp. Vì vậy, đây cũng là một tiêu chuẩn quan trọng mà người mua cần xem xét khi góp vốn đầu tư vào đất nền, đơn cử là kiểm tra xem đất thuộc dự án Bất Động Sản có đang vướng quy hoạch, tranh chấp hay không. Nhà góp vốn đầu tư hoàn toàn có thể kiểm tra xem lô đất có đang bị tranh chấp hay không bằng cách xác nhận thông tin tại cơ quan có thẩm quyền, sử dụng ứng dụng tra cứu thông tin quy hoạch trực tuyến hoặc dò hỏi thông tin từ môi giới, người dân địa phương .

Dự án nổi bật: Dự án Gem Sky World Long Thành được phát triển bởi Tập đoàn Đất Xanh.

Hợp đồng giao dịch.

Khi thanh toán giao dịch mua và bán, chủ góp vốn đầu tư sẽ bán đất cho người mua dưới dạng hợp đồng cọc, hợ đồng tư vấn, hợp đồng nguyên tắc giao dịch thanh toán. Sau khi kí hợp đồng dạng này, người mua được nhận nhà, đất và được chủ góp vốn đầu tư thực thi thủ tục sang tên, trải qua hình thức phân loại loại sản phẩm .
Tuy nhiên, nếu hợp đồng có yếu tố, khi xảy ra tranh chấp khởi kiện giữa chủ góp vốn đầu tư và người mua thì pháp luận rất khó để bảo vệ quyền hạn cho người mua. Do vậy, hợp đồng thanh toán giao dịch cũng là một trong những loại sách vở quan trọng mà người mua cần xem xét kĩ để nhận ra những lao lý bất lợi cho mình nếu có .

Dự án quy hoạch 1/500 có được miễn giấy phép xây dựng ?

Theo khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng năm năm trước, trước khi khai công thiết kế xây dựng khu công trình, chủ góp vốn đầu tư phải có giấy phép kiến thiết xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo lao lý của Luật này, trừ trường hợp lao lý tại khoản 2 Điều 89, đơn cử như sau :

Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a ) Công trình bí hiểm nhà nước, khu công trình thiết kế xây dựng theo lệnh khẩn cấp và khu công trình nằm trên địa phận của hai đơn vị chức năng hành chính cấp tỉnh trở lên ;
b ) Công trình thuộc dự án Bất Động Sản góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng được Thủ tướng nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, quản trị Ủy ban nhân dân những cấp quyết định hành động góp vốn đầu tư ;
c ) Công trình thiết kế xây dựng tạm ship hàng thiết kế thiết kế xây dựng khu công trình chính ;
d ) Công trình kiến thiết xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng tương thích với quy hoạch kiến thiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý chấp thuận về hướng tuyến khu công trình ;
đ ) Công trình kiến thiết xây dựng thuộc dự án Bất Động Sản khu công nghiệp, khu công nghiệp, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết cụ thể 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được đánh giá và thẩm định phong cách thiết kế kiến thiết xây dựng theo lao lý của Luật này ;
e ) Nhà ở thuộc dự án Bất Động Sản tăng trưởng đô thị, dự án Bất Động Sản tăng trưởng nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích quy hoạnh sàn dưới 500 mét vuông có quy hoạch cụ thể 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt ;
g ) Công trình thay thế sửa chữa, tái tạo, lắp ráp thiết bị bên trong khu công trình không làm biến hóa cấu trúc chịu lực, không làm biến hóa công suất sử dụng, không làm ảnh hưởng tác động tới môi trường tự nhiên, bảo đảm an toàn khu công trình ;
h ) Công trình sửa chữa thay thế, tái tạo làm biến hóa kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có nhu yếu về quản trị kiến trúc ;
i ) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ nhu yếu lập Báo cáo kinh tế tài chính – kỹ thuật góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch cụ thể thiết kế xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt ;
k ) Công trình thiết kế xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch tăng trưởng đô thị và quy hoạch chi tiết cụ thể kiến thiết xây dựng được duyệt ; nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau ở nông thôn, trừ nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau thiết kế xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử lịch sử dân tộc – văn hóa truyền thống ;
l ) Chủ góp vốn đầu tư thiết kế xây dựng khu công trình được miễn giấy phép kiến thiết xây dựng theo pháp luật tại những điểm b, d, đ và i khoản này có nghĩa vụ và trách nhiệm thông tin thời gian khai công kiến thiết xây dựng kèm theo hồ sơ phong cách thiết kế kiến thiết xây dựng đến cơ quan quản trị kiến thiết xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ …

Đối chiếu với quy định nêu trên thì đối với trường hợp nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ được miễn giấy phép xây dựng.