Hệ số sử dụng đất là gì? Cách tính Chính xác [Update 1h]

Trước khi thi công xây dựng bất cứ công trình nào, bản vẽ thiết kế của kiến trúc sư luôn xác định rõ hệ số sử dụng đất để chủ nhà nắm được quy mô, từ đó lên kế hoạch kinh phí đầu tư cho công trình cũng như xác lập các giấy tờ nhà đất dễ dàng hơn. Vậy hệ số sử dụng đất là gì, bài viết sau đây sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về khái niệm này.

Hệ số sử dụng đất và khái niệm liên quan

Hệ số sử dụng đất là gì ?

Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn toàn công trình (đơn vị là m2 và không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm, tầng mái) với diện tích tất cả lô đất (m2). VD: Có một ngôi nhà xây dựng với diện tích 100m2 xây lên 10 tầng thì công thức tính mật độ xây dựng như sau: 100 x 100/100= 10.

Hình ảnh biểu lộ hệ số sử dụng đất là gì

 

Mật độ thiết kế xây dựng là gì ?

Hình ảnh bộc lộ hình ảnh tỷ lệ kiến thiết xây dựng nhà ở riêng không liên quan gì đến nhau, nhà vườn biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang
Hình ảnh bộc lộ cách tính hệ số sử dụng đất

Mật độ xây dựng là tỷ lệ chiếm dụng đất của công trình trên toàn bộ lô đất, hay nói cách khác là thể tích chiếm không gian của công trình trên toàn bộ lô đất.

Mật độ kiến thiết xây dựng nhà tại, khu công trình, nhà xưởng, … được tính như sau :
Mật độ thiết kế xây dựng ( % ) = Diện tích đất khu công trình chiếm đóng ( mét vuông ) / Tổng diện tích quy hoạnh lô đất ( mét vuông ) x 100 %
VD : Diện tích thiết kế xây dựng khu công trình là 70 mét vuông trên lô đất 100 mét vuông thì tỷ lệ thiết kế xây dựng là : 70/100 x 100 % = 70 % .
Có 2 loại tỷ lệ kiến thiết xây dựng : Mật độ thiết kế xây dựng thuần và tỷ lệ kiến thiết xây dựng gộp .
Mật độ thiết kế xây dựng thuần là tỷ suất diện tích quy hoạnh chiếm đất của các khu công trình kiến trúc thiết kế xây dựng trên tổng diện tích quy hoạnh lô đất ( không gồm có diện tích quy hoạnh chiếm đất của các khu công trình như : các tiểu cảnh trang trí, hồ bơi, sân thể thao ngoài trời ( trừ sân đánh tennis và sân thể thao được thiết kế xây dựng cố định và thắt chặt và chiếm khối tích khoảng trống trên mặt đất, bể cảnh … ) .
Mật độ kiến thiết xây dựng gộp của một khu vực đô thị là tỷ suất diện tích quy hoạnh chiếm đất của các khu công trình kiến trúc trên tổng diện tích quy hoạnh toàn khu đất ( diện tích quy hoạnh toàn khu đất gồm có cả sân đường, các khu cây xanh, khoảng trống mở và các khu vực không kiến thiết xây dựng khu công trình trong khu đất đó ) .

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Công thức : HSSDĐ = ( Tổng sàn kiến thiết xây dựng ) / ( diện tích quy hoạnh kiến thiết xây dựng lô đất )
Ví dụ : Xây dựng ngôi nhà với diện tích quy hoạnh 50 m2m2 với 5 tầng trên một lô đất có S = 100 m2m2 .

Vậy HSSDĐ = 50 x 5/100 = 2.5 lần (hoặc là 250%)

Hoặc :
Ta có 1 lô đất 1000 mét vuông, xây 8 tầng, diện tích quy hoạnh kiến thiết xây dựng 1 tầng 600 mét vuông, 400 mét vuông đường nội bộ và cây xanh. Vậy ta có hệ số sử dụng đất HSSDĐ = 8 x 600 / 1000 = 4,8 lần .
Đơn vị của HSSDĐ có 2 kiểu :
– FAR : sử dụng đơn vị chức năng là lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 5.5 lần
– FSI : sử dụng đơn vị chức năng là %. Ví dụ 200 %, 400 %, 550 %

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất xuất phát từ mục tiêu số lượng giới hạn số tầng ở các dự án Bất Động Sản khu đô thị tương ứng với tỷ lệ thiết kế xây dựng được phép .
Hệ số sử dụng đất bộc lộ được quy mô khu công trình, phí kiến thiết xây dựng nên vô cùng quan trọng trong thiết kế .
Hệ số sử dụng càng cao thì tính kinh tế tài chính sẽ cao vì tăng diện tích quy hoạnh sàn, phối hợp với tỷ lệ thiết kế xây dựng sẽ giúp tiết kiệm chi phí được quỹ đất. Các lô đất trong một khu vực có cùng diện tích quy hoạnh nhưng hệ số sử dụng đất khác nhau thì việc sử dụng đất sẽ không công minh trong tình hình giá đất tăng cao. Nhưng nếu chỉ số này quá cao sẽ ảnh hưởng tác động đến mạng lưới hệ thống hạ tầng khu vực, làm giảm mức độ cạnh tranh đối đầu của dự án Bất Động Sản .
Hệ số sử dụng đất tỉ lệ thuận với tỷ lệ dân cư khu vực. Hệ số sử dụng đất càng thấp thì tỷ lệ dân cư tại dự án Bất Động Sản càng thấp. Hệ số sử dụng đất còn tác động ảnh hưởng lớn đến quyền hạn của chủ nhà ở. Tỷ lệ FAR càng thấp thì diện tích quy hoạnh sử dụng càng lớn, càng có lợi cho chủ căn hộ chung cư cao cấp. Chính thế cho nên, chủ góp vốn đầu tư không công bố các căn hộ chung cư cao cấp có FAR lớn mà chỉ thông tin tỷ lệ kiến thiết xây dựng .
Ngoài ra, hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm được nhà đầu tư thiết kế xây dựng khi hết vòng đời ( niên hạ sử dụng : 50 – 70 năm ) vì theo các nhà đầu tư, khi nhận góp vốn đầu tư xây mới 1 dự án Bất Động Sản cũ, để bảo vệ hoàn toàn có thể sắp xếp tái định cư cho dân cư tại chỗ không tính tiền hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu nhà ở cũ .

Tại Việt Nam, việc quy hoạch còn thiếu sự kiểm soát về hệ số sử dụng đất, do vậy các giới hạn về chiều cao phụ thuộc khá nhiều vào ý tưởng quy hoạch hoặc các quy định khác mà lại không chú ý đến việc tạo nên các khu vực có hệ số sử dụng đất lớn thì sẽ cần có các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ đô thị đi kèm. Điều này đã dẫn đến nhiều vấn đề lớn trong việc kiểm soát sự phát triển đô thị theo quy hoạch hay vai trò quản lý xây dựng theo quy hoạch bị giảm sút. 
Xem thêm danh sách căn hộ đang mở bán Tphcm: https://dichvubachkhoa.vn/du-an-dang-mo-ban/

Quy định hệ số sử dụng đất

• Quy chuẩn xây dựng năm 1997 quy định về hệ số sử dụng đất tối đa là 5 lần.

  Xem thêm: Mẹo sử dụng quạt điều hoà làm mát hiệu quả nhất trong mùa nóng

• Năm 2008, quy chuẩn quy hoạch kiến thiết xây dựng đã vô hiệu khái niệm và quản trị chỉ tiêu hệ số sử dụng đất .
• Hiện tại, chỉ tiêu sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ kiến thiết xây dựng nhân với tầng cao ( không tính hầm ) .

Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình cũng được ghi trên  giấy phép xây dựng. Vì vậy trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng. Chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên Ban quản lý khu công nghiệp. Phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường.. nhằm cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.
Việc xác định rõ hệ số sử dụng đất sẽ giúp các hoạt động thi công diễn ra thuận lợi hơn và giúp chủ nhà có thể bảo vệ quyền lợi của mình nếu có mâu thuẫn xảy ra.
Xem thêm thị trương mua bán nhà đất năm 2021: https://dichvubachkhoa.vn/mua-ban-dat/