Các loại thuế phải nộp khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thuế thu nhập cá nhân

Theo pháp luật tại Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá thể và Điều 3 Nghị định số 65/2013 / NĐ-CP, khoản thu nhập từ chuyển nhượng phải chịu thuế thu nhập cá thể là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng gồm có :

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất được miễn thuế

Căn cứ pháp luật tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá thể, Điều 4 của Nghị định số 65/2013 / NĐ-CP, những khoản thu nhập được miễn thuế gồm có :

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp ( gồm có cả nhà ở hình thành trong tương lai, khu công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo lao lý pháp lý về kinh doanh thương mại ) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân gia đình được xác lập là gia tài chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân loại theo thỏa thuận hợp tác hoặc do TANDTC phán quyết thì việc phân loại gia tài này thuộc diện được miễn thuế .

• Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

• Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng;
• Có quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
• Thời điểm xác định quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất. Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi theo quy định của pháp luật về đất đai thì thời điểm xác định quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trước khi được cấp lại, cấp đổi.
• Chuyển nhượng toàn bộ đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

Căn cứ xác lập trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ có duy nhất quyền sở hữu một quyền sử dụng một thửa đất ở ( gồm có cả trường hợp có nhà ở hoặc khu công trình kiến thiết xây dựng gắn liền với thửa đất đó ) tại thời gian chuyển nhượng, đơn cử như sau :

• Việc xác định quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất.
• Trường hợp chuyển nhượng đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu đất ở còn có quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.
• Trường hợp vợ chồng có chung quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có đất ở riêng, khi chuyển nhượng đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có đất ở riêng không được miễn thuế.

Đất ở duy nhất được miễn thuế do cá thể chuyển nhượng tự khai và chịu nghĩa vụ và trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị giải quyết và xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp lý thuế theo lao lý của pháp lý về quản trị thuế .
Căn cứ tính thuế thu nhập cá thể từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ tính thuế so với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất .
Giá chuyển nhượng

• Giá chuyển nhượng đất với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh pháp luật tại thời gian chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác lập theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lao lý tại thời gian chuyển nhượng .

• Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lao lý thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh pháp luật tại thời gian chuyển nhượng theo lao lý của pháp lý về đất đai .
Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kiến trúc và khu công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác lập địa thế căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lao lý. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì địa thế căn cứ vào lao lý của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức thiết kế xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tiễn của khu công trình trên đất .
Đối với nhà, khu công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ suất góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ khu công trình thiết kế xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lao lý thì giá chuyển nhượng được xác lập theo giá Ủy ban nhân với tỷ suất góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có lao lý về đơn giá thì vận dụng theo suất vốn góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng khu công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang vận dụng tại thời gian chuyển nhượng .
Thuế suất
Thuế suất so với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2 % trên giá chuyển nhượng .

Cách tính thuế

Thuế thu nhập cá thể phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2 %
Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đồng sở hữu thì nghĩa vụ và trách nhiệm thuế được xác lập riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ suất chiếm hữu. Căn cứ xác lập tỷ suất chiếm hữu là tài liệu hợp pháp như : thỏa thuận hợp tác góp vốn bắt đầu, di chúc hoặc quyết định hành động phân loại của TANDTC, … Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa vụ và trách nhiệm thuế của từng người nộp thuế được xác lập theo tỷ suất trung bình .

Lệ phí trước bạ

Theo Điều 4 Nghị định 10/2022 / NĐ-CP, những tổ chức triển khai, cá thể có gia tài thuộc nhóm đối tượng người tiêu dùng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi ĐK quyền sở hữu với cơ quan có thẩm quyền .
Như vậy, khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi ĐK dịch chuyển đất đai trong thời hạn không quá 10 ngày và người mua phải nộp lệ phí trước bạ .
Giá tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
• Trường hợp giá đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

Mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 8 Nghị định 10/2022 / NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 0,5 % .
Cách tính lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Trường hợp giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Giá chuyển nhượng

• Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Diện tích x Giá 01 mét vuông tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phát hành

Phí công chứng

Theo pháp luật của pháp lý, hợp đồng công chứng được xem là địa thế căn cứ pháp lý cao nhất khi thanh toán giao dịch chuyển quyền chiếm hữu nhà ở từ người bán sang người mua .

Theo khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định về mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được tính như sau:

• Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
• Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu ( đồng / trường hợp )
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Theo điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019 / TT-BTC pháp luật về lệ phí cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất như sau :

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.
• Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế – xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 1 Thông tư 106 / 2021 / TT-BTC pháp luật về phí đánh giá và thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau :

• Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp lần đầu, cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.
• Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.