Quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm, phân loại và bản chất?

Quyền sử dụng đất là gì ? Khái lược và thực chất pháp lý về quyền sử dụng đất ở Nước Ta ? Phân loại quyền sử dụng đất ? Đặc điểm của quyền sử dụng đất ?

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần chỉ là gia tài thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước có vai trò quản lí còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng quan trọng của chủ sử dụng đất. Đất đai xuất hiện trong toàn bộ những nghành trọng điểm của một vương quốc, là tư liệu sản xuất của những ngành nông và lâm nghiệp, là môi trường tự nhiên sống và là cơ sở triển khai mọi hoạt động giải trí kinh doanh thương mại của doanh nghiệp.

Ngày nay cùng với sự nghiệp công nghiệp hóa hiện đại hóa thì nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng gia tăng. Muốn đạt được sự phát triển, tận dụng tối ưu hóa nguồn lực là đất đai thì pháp luật Việt Nam đã đưa ra những quy định pháp lí về quyền sử dụng đất, mang ý nghĩa vừa giúp Nhà nước thực hiện hiệu quả việc quản lí và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất. Bởi lẽ đó Luật đất đai 2013 hiện nay đã quy định rất cụ thể về bản chất pháp lí về quyền sử dụng đất.

1. Quyền sử dụng đất là gì?

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá, nó không chỉ đơn thuần chỉ là gia tài thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lí mà còn là tư liệu sản xuất và là cơ sở vật chất đặc biệt quan trọng quan trọng của chủ sử dụng đất. Đất đai xuất hiện trong toàn bộ những nghành trọng điểm của một vương quốc, là tư liệu sản xuất của những ngành nông và lâm nghiệp, là cơ sở triển khai mọi hoạt động giải trí kinh doanh thương mại của doanh nghiệp. Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai, pháp lý những nước đều pháp luật những yếu tố pháp lý tương quan đến đất đai như quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt so với đất đai. Nghiên cứu chính sách chiếm hữu đất đai của một số ít nước cho thấy thì lúc bấy giờ trên quốc tế sống sót hai chính sách chiếm hữu đất đai : Đất đai thuộc chiếm hữu tư nhân như nước Anh, Úc, Đức ; đất đai thuộc sở hữu toàn dân như Trung Quốc, Triều Tiên, Nước Ta.

Ở Việt Nam, chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc. Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, trong hệ thống pháp luật Việt Nam, chỉ có khái niệm về “quyền sở hữu”. Điều 14 Hiến pháp năm 1959 quy định: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền sở hữu về ruộng đất...” và Thông tư số 48/TTg ngày 03/6/1993 của Thủ tướng Chính phủ quy định: “...những người có quyền sở hữu ruộng đất thì vẫn được thực hiện đầy đủ các quyền năng của mình theo Luật cải cách ruộng đất”. 

Ngày 18/12/1980, Hiến pháp năm 1980 được trải qua, một chính sách chiếm hữu duy nhất so với đất đai ở nước ta đã được xác lập, đó là chính sách sở hữu toàn dân. Trên cơ sở đó, Luật đất đai năm 1987 được phát hành và quyền sử dụng đất là thuật ngữ pháp lý lần tiên phong được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1987. Sự sinh ra của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất không thay đổi, lâu bền hơn của hộ mái ấm gia đình, cá thể và được cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Quyền sử dụng đất đã tách khỏi quyền sở hữu đất đai và được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất. Thuật ngữ “ Quyền sử dụng đất ” liên tục được sử dụng trong Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013. Điều 53 Hiến pháp 2013 lao lý : “ Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên tài nguyên, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên vạn vật thiên nhiên khác và những gia tài do Nhà nước góp vốn đầu tư, quản trị là gia tài công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thay mặt chủ sở hữu và thống nhất quản trị ”. Điều 54 Hiến pháp năm 2013 lao lý : “ Đất đai là tài nguyên đặc biệt quan trọng của vương quốc, nguồn lực quan trọng tăng trưởng quốc gia, được quản trị theo pháp lý. Tổ chức, cá thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực thi những quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm theo pháp luật của luật. Quyền sử dụng đất được pháp lý bảo lãnh … ”. Điều 1 Luật đất đai năm 2003 pháp luật : “ Nhà nước đại diện thay mặt chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản trị về đất đai ”. Điều 4 Luật đất đai 2013 pháp luật đơn cử quyền sở hữu đất đai : “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thay mặt chủ sở hữu và thống nhất quản trị. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo lao lý của Luật này “.

Hiện nay, pháp luật chưa đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất. Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”. Tìm hiểu về bản chất pháp lý, quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… Tuy nhiên, theo quan điểm của đa số các nhà lập pháp, quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Xét về khía cạnh kinh tế, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn các nhu cầu và mang lại lợi ích vật chất cho các chủ sử dụng trong quá trình sử dụng đất.

2. Phân loại quyền sử dụng đất :

– Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân): Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những qyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.

– Quyền sử dụng đất địa thế căn cứ vào khách thể ( là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng ) : Nghĩa là loại đất này được pháp luật sử dụng vào mục tiêu nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục tiêu đó. Nếu có sự đổi khác về mục tiêu sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được được cho phép thì mới thực thi. – Quyền sử dụng đất địa thế căn cứ vào thời hạn. Thời gian sử dụng đất hoàn toàn có thể là trong thời điểm tạm thời hoặc lâu dài hơn, tùy theo quyết định hành động của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định hành động là trong thời điểm tạm thời hay lâu bền hơn. – Quyền sử dụng đất địa thế căn cứ theo pháp lý. Có nghĩa là cần địa thế căn cứ theo quyết định hành động của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác lập mục tiêu sử dụng và để biết là quyền sử dụng khởi đầu của tổ chức triển khai, cá thể, hộ mái ấm gia đình trực tiếp trong quyết định hành động hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế.

3. Bản chất pháp lý về quyền sử dụng đất:

Quyền sử dụng đất đai là quyền khai thác những thuộc tính có ích của đất đai để Giao hàng cho những tiềm năng tăng trưởng kinh tế tài chính – xã hội của quốc gia. Xét về góc nhìn kinh tế tài chính, quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng vì nó làm thỏa mãn nhu cầu những nhu yếu và mang lại quyền lợi vật chất cho những chủ sử dụng trong quy trình sử dụng đất. Với tư cách đại diện thay mặt chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho những tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình, cá thể sử dụng không thay đổi, vĩnh viễn nhưng Nhà nước không mất đi quyền sử dụng đất của mình. Bởi vì, Nhà nước triển khai quy bằng những hình thức đa phần sau : Thông qua việc thiết kế xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục tiêu sử dụng cho từng loại đất đơn cử Thông qua việc kiến thiết xây dựng, phát hành những văn bản quy phạm pháp luật về quản trị và sử dụng đất buộc những tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình cá thể phải triển khai trong quy trình sử dụng đất. Điều này có ý nghĩa là trải qua quy trình sử dụng đất của người sử dụng mà những ý tưởng sáng tạo sử dụng đất của Nhà nước sẽ trở thành hiện thực đồng thời, người sử dụng đất trong quy trình sử dụng phải góp phần một phần quyền lợi mà họ thu được từ việc sử dụng đất đai dưới dạng những nghĩa vụ và trách nhiệm vật chất cho Nhà nước trải qua hình thức như nộp thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất v.v …. Tìm hiểu về thực chất pháp lý về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất là quyền của những chủ thể được khai thác tác dụng, hưởng hoa lợi, cống phẩm từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác trải qua việc quy đổi chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi ngay cho … từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, Quyền sử dụng đất là quyền của chủ sở hữu đất đai.

Do đặc thù đặc trưng của chính sách sở hữu toàn dân về đất đai thì Nhà nước có không thiếu ba thế lực so với đất đai. Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước triển khai công dụng đa phần so với đất đai là công dụng thống nhất quản trị so với đất đai và tính năng điều phối so với đất đai. Bên cạnh đó, với tư cách là chủ sở hữu so với đất đai, Nhà nước còn có vừa đủ ba thế lực so với gia tài thuộc chiếm hữu của mình : Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.

Thứ hai, Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất đai.

Nhà nước không trực tiếp sử dụng tổng thể đất đai trên chủ quyền lãnh thổ, mà Nhà nước trao quyền sử dụng đất lại cho chủ sử dụng đất trải qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thì người sử dụng đất có những quyền như sau : – Quyền được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất : Căn cứ theo lao lý tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 : “ Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và gia tài khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tại, gia tài khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. “ Như vậy, giấy ghi nhận quyền sử dụng đất do người sử dụng đất thay mặt đứng tên thì về mặt pháp lí đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. – Người sử dụng đất được triển khai những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi ngay cho quyền sử dụng đất … theo lao lý của pháp lý về đất đai. Căn cứ theo lao lý tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 “ Người sử dụng đất được thực thi những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn quyền sử dụng đất theo lao lý của Luật này. “ Như vậy, người có quyền sử dụng đất nên ngoài những quyền chung của người sử dụng đất, người sử dụng đất còn có những quyền quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, khuyến mãi ngay cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn quyền sử dụng đất. Bên cạnh những quyền hạn nêu trên, người sử dụng đất còn được hưởng thành quả lao động, tác dụng góp vốn đầu tư trên đất. Hưởng những quyền lợi do khu công trình của Nhà nước về bảo vệ, tái tạo đất nông nghiệp. Được Nhà nước hướng dẫn và trợ giúp trong việc tái tạo, tu dưỡng đất nông nghiệp. Được Nhà nước bảo vệ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Khiếu nại, tố cáo khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp lý đất đai.

Thứ ba, Quyền sử dụng đất là quyền tài sản và được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường.

Khi quyền sử dụng đất được coi là một loại gia tài, được đưa vào để thanh toán giao dịch, để kinh doanh thương mại thì quyền sử dụng đất lúc này lại trở thành một loại sản phẩm & hàng hóa. Hoạt động kinh doanh thương mại so với sản phẩm & hàng hóa quyền sử dụng đất này cũng chịu sự điều tiết chung của thị trường. Như vậy, quyền sử dụng đất trở thành một loại sản phẩm & hàng hóa theo pháp luật của pháp lý. Căn cứ Điều 105 Bộ Luật Dân sự năm ngoái pháp luật : “ Tài sản là vật, tiền, sách vở có giá và quyền gia tài ”. Điều 115 Bộ Luật Dân sự năm ngoái liên tục pháp luật : “ Quyền gia tài là quyền trị giá được bằng tiền, gồm có quyền gia tài so với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và những quyền gia tài khác ”. Như vậy, quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền gia tài. Loại gia tài này đặc biệt quan trọng ở chỗ, nó là gia tài được xác lập trên một gia tài, và gia tài này luôn luôn gắn với một gia tài khác đó là đất đai. Chính vì coi quyền sử dụng đất là một loại gia tài nên Hiến pháp, Luật Đất đai ghi nhận chủ sử dụng đất được thực thi những thanh toán giao dịch so với gia tài này. Qua những nghiên cứu và phân tích trên quyền sử dụng đất là một loại sản phẩm & hàng hóa, đơn cử là một trong những loại sản phẩm & hàng hóa trong thị trường bất động sản. Giá cả của quyền sử dụng đất được điều tiết bởi cung – cầu của thị trường. Giá trị của quyền sử đất được xác lập theo giá đất, nhờ vào vào loại đất, diện tích quy hoạnh, vị trí của mảnh đất. Như vậy, khám phá về Quyền sử dụng đất hoàn toàn có thể được nhìn nhận dưới rất nhiều góc nhìn, để thấy được thực chất pháp lý của nó. Lựa chọn chính sách chiếm hữu đất đai nào trong điều kiện kèm theo nước ta cần phải tính đến những điều kiện kèm theo đơn cử của quốc gia. Pháp luật khi kiểm soát và điều chỉnh so với quan hệ xã hội phát sinh tương quan đến quyền sử dụng đất cần phải xác lập rõ thực chất của quyền sử dụng đất trong từng quan hệ đó như thế nào, từ đó có những cơ chế pháp lý kiểm soát và điều chỉnh tương thích với từng quan hệ đơn cử đó.

4. Đặc điểm của quyền sử dụng đất:

Với ý nghĩa như trên, quyền sử dụng đất có đặc thù như sau : – Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền gia tài

Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản”. Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy, dưới góc độ này quyền sử dụng đất được coi là một loại quyền tài sản. Loại tài sản này đặc biệt ở chỗ luôn được xác lập trên một tài sản và tài sản này luôn gắn liền với đất đai. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, thì quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản. Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng từ đất hoặc được thực hiện các giao dịch đối với quyền sử dụng đất của mình như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng đất…. 

– Thứ hai, quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế, bởi lẽ : + Quyền sử dụng đất có đối tượng người dùng là vật : Quyền sử dụng đất sống sót dưới dạng đất đai. Do đặc tính có ích của đất nên mọi hoạt động giải trí của con người đều phải thực thi trên đất và ảnh hưởng tác động vào đất nên đặc thù đối vật của quyền sử dụng đất là không hề phủ nhận. + Quyền sử dụng đất do pháp lý lao lý : Điều 166 Luật đất đai năm 2013 pháp luật những thế lực chung của quyền sử dụng đất gồm có : Quyền được cấp giấy ghi nhận quyền sử dụng đất ; hưởng thành quả lao động, hiệu quả góp vốn đầu tư trên đất ; được Nhà nước bảo lãnh khi người khác xâm phạm quyền, quyền lợi hợp pháp về đất đai của mình … ; những quyền lực riêng phụ thuộc vào vào từng loại đất đơn cử và hình thức làm phát sinh quyền sử dụng đất như quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê lại, thừa kế, Tặng Kèm cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn quyền sử dụng đất … Đồng thời pháp lý lao lý đơn cử về địa thế căn cứ, hình thức phát sinh, chấm hết quyền sử dụng đất.

+ Quyền sử dụng đất có tính hạn chế: Một là, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân thực hiện trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất thì lúc này mới làm phát sinh quyền sử dụng đất của các chủ thể. Nếu như Nhà nước không trao quyền sử dụng đất cho một chủ thể nào đó thì chủ thể này không có quyền sử dụng đất. 

Hai là, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập, còn quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền độc lập nên mang tính khá đầy đủ, toàn vẹn. Nhà nước có toàn quyền trong việc quản trị và sử dụng, định đoạt hàng loạt vốn đất đai trong khoanh vùng phạm vi chủ quyền lãnh thổ bằng việc lao lý nội dung của quyền sử dụng đất, quyết định hành động trao quyền sử dụng đất cho những chủ thể, có quyền tịch thu lại quyền sử dụng đất đã trao … Đồng thời, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ duy nhất do Nhà nước làm đại diện thay mặt thực thi mà không có bất kể một chủ thể nào khác được phép thực thi. Trong khi đó, quyền sử dụng đất bị hạn chế về rất nhiều nội dung như không phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất cũng có vừa đủ những quyền chuyển nhượng ủy quyền, quy đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục tiêu đất, không được tự ý biến hóa mục tiêu sử dụng đất … Ba là, quyền sở hữu toàn dân về đất đai có tính vĩnh viễn, trong khi đó quyền sử dụng đất thì không. Tính vĩnh viễn của quyền sở hữu toàn dân về đất đai là không bị số lượng giới hạn về mặt thời hạn, còn quyền sử dụng đất lại bị số lượng giới hạn trong thời hạn sử dụng đất so với từng loại đất đơn cử như thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê là không quá 50 năm … khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được Nhà nước gia hạn thì quyền sử dụng đất của những chủ thể bị chấm hết.

Source: https://dichvubachkhoa.vn
Category: Tư Vấn Sử Dụng