Quy định hệ số sử dụng đất 2022 ở đâu?

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ đầu tư cũng như những người mua các căn hộ trong khu đô thị. Tuy nhiên hiện nay không phải ai cũng hiểu quy định hệ số sử dụng đất cũng như cách tính hệ số sử dụng đất từ đó dẫn đến tình trạng trong quá trình mua bán nhà đất bị thiệt hại về quyền và lợi ích cơ bản.

Để giúp độ giả hiểu hơn về pháp luật hệ số sử dụng đất, chúng tôi xin gửi đến fan hâm mộ những thông tin có ích trải qua bài viết dưới đây :

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất là thuật ngữ biểu lộ tỷ suất giữa tổng diện tích quy hoạnh sàn của khu công trình gồm cả tầng hầm dưới đất trừ diện tích quy hoạnh sàn Giao hàng mạng lưới hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của khu công trình trên tổng diện tích quy hoạnh lô đất .

Đơn vị tính hệ số sử dụng đất là “lần” (với FAR) và “%” (với FSI). Quy định hệ số sử dụng đất được ghi nhận tại Thông tư 22/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Hệ số sử dụng đất trong tiếng Anh là Floor Area Ratio ( FAR ), ngoài những còn 1 số ít cách gọi khác như Floor Space Ratio ( FSR ), Floor Space Index ( FSI ), Site Ratio hay Plot Ratio .
Theo cách hiểu khoa học hệ số sử dụng đất chính là tỉ lệ giữa tổng diện tích quy hoạnh mặt sàn cho hàng loạt khu công trình kiến thiết xây dựng so với diện tích quy hoạnh của hàng loạt lô đất. Những hệ số này không gồm có các diện tích quy hoạnh mặt phẳng như hố thang máy, tầng mái hay diện tích quy hoạnh mặt sàn của tầng hầm dưới đất .
Hiểu theo định nghĩa của giới chuyên viên đó là tỷ lệ kiến thiết xây dựng các khu công trình nhà tại với diện tích quy hoạnh khoảng trống trong một dự án Bất Động Sản. Ví dụ như dự án Bất Động Sản A có 60 % diện tích quy hoạnh dùng để thiết kế xây dựng nhà ở và 40 % còn lại dùng cho các khu công trình công cộng và mạng lưới hệ thống cây xanh cho toàn khu đô thị của dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng .
Như vậy hệ số sử dụng đất có công dụng chính là dùng để khống chế số tầng cao của các toàn nhà trong một dự án Bất Động Sản. Giúp chủ góp vốn đầu tư cân đối tỷ lệ kiến thiết xây dựng tương thích với luật kiến thiết xây dựng của nhà nước. Để dự án Bất Động Sản hoàn toàn có thể thành công xuất sắc tương thích với lao lý pháp lý thì yếu tố hệ số sử dụng đất trở nên rất quan trọng, hệ số này sẽ ảnh hưởng tác động trực tiếp đến quy mô dự án Bất Động Sản, ngân sách góp vốn đầu tư kiến thiết xây dựng khu công trình cũng như mẫu sản phẩm mà nhà đầu tư tạo ra. Do đó, dự án Bất Động Sản của các chủ góp vốn đầu tư có thành công xuất sắc hay không có được người mua tiếp đón hay không phụ thuộc vào rất nhiều vào quá trình giám sát hệ số sử dụng đất .

Công thức tính hệ số sử dụng đất

Theo quy định pháp luật, công thức tính hệ số sử dụng đất như sau: Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Tổng diện tích lô đất.

Chúng ta hoàn toàn có thể lấy một ví dụ đơn cử như sau : Trong dự án Bất Động Sản có diện tích quy hoạnh đất là 2 nghìn mét vuông. Nếu diện tích quy hoạnh các căn hộ chung cư cao cấp như nhau FAR = 20, có nghĩa là mỗi căn hộ cao cấp sẽ sở hữu 2/100 diện tích quy hoạnh lô đất của dự án Bất Động Sản ( = 20 mét vuông ). Như vậy chủ góp vốn đầu tư hoàn toàn có thể thực thi thiết kế xây dựng 200 căn hộ chung cư cao cấp .
Đơn vị của hệ số sử dụng đất có 2 kiểu :
– FAR : sử dụng đơn vị chức năng là lần. Ví dụ 2 lần, 4 lần, 5.5 lần
– FSI : sử dụng đơn vị chức năng là %. Ví dụ 200 %, 400 %, 550 %
Tuy nhiên ở 1 số ít vương quốc vẫn dùng kiểu đặc trưng của riêng theo lao lý của mỗi vương quốc, như Nhật Bản họ dùng FAR nhưng đơn vị chức năng sử dụng lại là %

Ví dụ hệ số sử dụng đất

Ví dụ 1 : Người có đất có 70 % đất làm khu công trình công cộng ( nhà hàng, khu vui chơi giải trí công viên ), 10 % đất làm đường, còn lại 50 % đất làm nhà tại, thì ta nói hệ số sử dụng đất là 50 %
Ví dụ 2 : Ông Trần Văn B có một ngôi nhà kiến thiết xây dựng với diện tích quy hoạnh 50 mét vuông và có 5 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là : 50 x 5/100 = 2.5

Hệ số sử dụng đất quy định ở đâu?

Hệ số sử dụng đất được quy định tại công văn 5477/BXD-KHCN gửi Tổng Công ty xây dựng số 1- CTCP hướng dẫn tính hệ số sử dụng đất theo QCVN 01:2019/BXD.

Ý nghĩa của hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với mỗi chủ đầu tư đối với diện tích mặt bằng mình đầu tư. Bên cạnh đó các cư dân khi mua dự án nắm được quy định về hệ số sử dụng đất thì sẽ đảm bảo được quyền lợi cao nhất của bản thân. Do đó, việc tìm hiểu quy định hệ số sử dụng đất là rất cần thiết.

Việc bảo vệ tỷ lệ thiết kế xây dựng sẽ giúp chủ nhà ở có diện tích quy hoạnh sử dụng đất càng nhiều. Do vậy khi thực thi mua nhà đất cần đặt yếu tố với chủ góp vốn đầu tư về hệ số sử dụng đất. Nhà góp vốn đầu tư dự án Bất Động Sản cần đưa ra những chứng cứ rõ ràng bằng văn bản với các thông số kỹ thuật đơn cử. Hiện nay có những trường hợp khi bán căn hộ chung cư cao cấp nhà đất thì chủ góp vốn đầu tư quảng cáo công bố một kiểu nhưng trong thực tiễn dự án Bất Động Sản lại khác. Với những trường hợp có sự xô lệch như vậy thì người mua cần xem xét để tránh thiệt hại về quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của mình .
Hệ số sử dụng đất còn tác động ảnh hưởng trực tiếp đến thời hạn sử dụng đất tại dự án Bất Động Sản, thường thì các dự án Bất Động Sản này chỉ có thời hạn sử dụng từ 50 đến 70 năm, nên các khu công trình cần bảo vệ đúng tỷ lệ kiến thiết xây dựng theo nhu yếu của nhà nước .
Hệ số sử dụng đất tỷ suất thuận với tỷ lệ dân cư tại dự án Bất Động Sản đó, có nghĩa FAR càng thấp thì tỷ lệ dân cư càng thấp, theo đó chất lượng đời sống của dân cư càng được nâng cao. Ngược lại, FAR càng cao thì tỷ lệ dân cư càng cao trong khi chất lượng dịch vụ, tiện ích vẫn như vậy, đồng nghĩa tương quan với việc chất lượng đời sống của dân cư sẽ bị giảm đi do quá tải, đông đúc .
Hệ số sử dụng đất tác động ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ cao cấp khi dự án Bất Động Sản kết thúc vòng đời ( niên hạn sử dụng ) của mình. Thông thường, niên hạn sử dụng này so với các dự án Bất Động Sản căn hộ cao cấp trong khoảng chừng từ 50 – 70 năm. Khi khu căn hộ cao cấp hết niên hạn sử dụng, tập thể dân cư sẽ là chủ sở hữu, có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Trường hợp dân cư không có tiền để tự thiết kế xây dựng thì sẽ giải quyết và xử lý giống như các căn hộ cao cấp cũ lúc bấy giờ, Nhà nước lôi kéo chủ góp vốn đầu tư mới đứng ra làm .
Ngoài ra dự án Bất Động Sản có hệ số sử dụng đất càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư thiết kế xây dựng mới khi kết thúc vòng đời. Bởi theo kinh nghiệm tay nghề của các chủ góp vốn đầu tư góp vốn đầu tư, khi nhận góp vốn đầu tư xây mới 1 dự án Bất Động Sản cũ, để bảo vệ hoàn toàn có thể sắp xếp tái định cư cho dân cư tại chỗ không lấy phí và doanh thu của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cao cấp cũ .
Hệ số sử dụng đất có tác động ảnh hưởng rất lớn đến tính kinh tế tài chính. Bởi hệ số sử dụng đất tỷ suất thuận với tính kinh tế tài chính. Cụ thể FAR càng cao thì tính kinh tế tài chính càng tăng do diện tích quy hoạnh sàn và tỷ lệ thiết kế xây dựng tăng, từ đó giúp chủ góp vốn đầu tư tiết kiệm ngân sách và chi phí được quỹ đất .
Hệ số sử dụng đất không có nhiều ý nghĩa so với các dự án Bất Động Sản kiến thiết xây dựng nhà xưởng công nghiệp mà đa phần nhằm mục đích khống chế số tầng cũng như tỷ lệ kiến thiết xây dựng so với các dự án Bất Động Sản trong khu vực đô thị, khi mà chủ góp vốn đầu tư luôn tìm cách tăng tỷ lệ thiết kế xây dựng hoặc số tầng dự án Bất Động Sản để nâng tổng diện tích quy hoạnh thiết kế xây dựng .

Bảng hệ số sử dụng đất tối đa của lô đất căn hộ chung cư cao cấp, khu công trình dịch vụ đô thị và khu công trình sử dụng hỗn hợp cao tầng liền kề theo diện tích quy hoạnh lô đất và chiều cao khu công trình

Source: https://dichvubachkhoa.vn
Category : Tư Vấn Sử Dụng