Sửa chữa cải tạo nhà – Giải pháp tốt sẽ cho hiệu quả tối đa

     Sửa chữa cải tạo nhà quan trọng nhất là “giải pháp”. Ngoài hiệu quả về mặt thẩm mỹ và công năng sử dụng. Sự an toàn của kết cấu, hiệu quả về mặt kinh phí cũng rất quan trọng. Điều này phụ thuộc vào chất lượng của giải pháp mà nhà thầu đưa ra.

I. Khi nào tất cả chúng ta cần sửa chữa cải tạo nhà

Việc sống trong những ngôi nhà xuống cấp trầm trọng nghiêm trọng. Hoặc khoảng trống sống quá chật trội đến mức phiền phức. Sẽ phát sinh những nhu yếu cho việc sửa chữa hoặc cải tạo lại ngôi nhà. Tùy thuộc vào nhu yếu mới mà tất cả chúng ta sẽ lựa chọn sửa chữa hoặc cải tạo nó .

1. Trường hợp chỉ sửa chữa ngôi nhà đã xuống cấp trầm trọng

Có nhiều nguyên do đẫn đến việc ngôi nhà xuống cấp trầm trọng. Có cả nguyên do chủ quan và khách quan như :

• Xuống cấp do xây dựng đã lâu, không được bảo trì thường xuyên;
• Xuống cấp do hỏng hóc, thấm giột cục bộ dẫn đến xuống cấp trên diện rộng;
• Do chất lượng xây dựng thấp trước đó. Hoặc giải pháp thiết kế và xây dựng cũ không phù hợp;
• Do nhà kế bên đào móng không an toàn gây lún hay nứt. Do thi công hạ tầng đường, cống.. sát nhà.

2. Cải tạo nhà do nhu yếu cần tăng cấp khoảng trống sống

     Cải tạo nhà là việc chúng ta thay đổi hoàn toàn hoặc một phần không gian sống. Công việc cải tạo thường liên quan chặt chẽ đến kết cấu của ngôi nhà. Việc chúng ta sẽ tiến hành cải tạo nhà thường liên quan đến một số yếu tố như:

• Cần thêm không gian chức năng. Đáp ứng cho nhu cầu cao hơn hoặc từ việc có thêm thành viên mới;
• Cần hoán đổi công năng sử dụng. Kết nối hoặc chia tách các không gian trong ngôi nhà;
• Cải tạo lại để phù hợp hơn với việc bổ sung các thiết bị tiện nghi;
• Thay đổi phong cách, tạo cảm xúc mới lạ bởi không gian cũ đã quá nhàm chán.

Không chỉ ở Nước Ta. Xu hướng cải tạo và tăng cấp khoảng trống sống cũng là ưu tiên lựa chọn tại những nước phương tây giầu có. Đã có những số lượng thống kê khuynh hướng cải tạo nhà tăng cao tại Hoa Kỳ gần đây .

II. Cải tạo nhà cần phải được phong cách thiết kế và gia cố kết cấu

1. Lý do cải tạo nhà cần phải được phong cách thiết kế

• Kết cấu của ngôi nhà có nhiệm vụ chịu sức chống đỡ giúp ngôi nhà đứng vững. Vì vậy khi chúng ta đập bỏ bất kỳ bộ phận nào trong đó. Nó sẽ liên quan đến sự tồn tại của cả hệ kết cấu đó;
• Khả năng chịu tải của kết cấu (đặc biệt là móng) cũng có hạn. Khi chúng ta thêm sức nặng lên ngôi nhà, thì cũng phải nằm trong phạm vi cho phép của tính toán;
• Nhà thiết kế sẽ biết được sức chịu đựng tối đa. Tính toán khả năng gia cố cho kết cấu trong phạm vi cho phép;
• Việc tổ chức lại không gian trên nền kết cấu cũ là công việc khó đòi hỏi chuyên môn cao. Nên cần được thiết kế bởi các KTS và tính toán kỹ thuật bởi các Kỹ sư kết cấu.

2. Gia cố cấu trúc bảo vệ sức chịu đựng của ngôi nhà

Phần việc của những kỹ sư cấu trúc là dựa trên cấu trúc cũ, xác lập vị trí cần ga cố và cách gia cố. Giúp ngôi nhà đủ sự vững chãi và bảo đảm an toàn cho nhu yếu mới .

3. Hồ sơ phong cách thiết kế cải tạo nhà cũng không thiếu như khi phong cách thiết kế để xây mới

• Thiết kế kiến trúc gồm:

+ Các mặt phẳng công dụng cho công suất sử dụng mới. Có thể cả bản vẽ 3D nếu thiết yếu+ Hồ sơ kỹ thuật thiết kế chi tiết cụ thể theo công suất mới

• Các bản vẽ thi công điện, nước;
• Bản vẽ kết cấu kèm thuyết minh;
• Bóc tách khối lượng vật tư, dự toán chi tiết.

III. Cách sửa chữa cải tạo nhà tiết kiệm ngân sách và chi phí ngân sách và bảo vệ chất lượng

1. Xác định nhu yếu sửa chữa cải tạo nhà

Có những câu hỏi tất cả chúng ta phải tự vấn đáp trước khi tìm nhà thầu thực thi. Ngoài việc thực thi sửa chữa cải tạo nhà đúng mục tiêu, đúng nhu yếu. Chúng còn giúp bảo vệ chất lượng khu công trình và tiết kiệm chi phí kinh phí đầu tư. GreatHome xin gợi ý một vài câu hỏi như sau :

• Những khu vực nào đang bị xuống cấp? Có biết lý do xuống cấp không?
• Có cần thêm không gian chức năng mới không? Có cần điều chỉnh lại công năng sử dụng không?
• Có cần thiết kế nội thất không?
• Mức độ hoàn thiện mong muốn (cao cấp, trung bình, tiết kiệm tối đa)?
• Khả năng kinh tế trong khoảng nào?

2. Tìm nhà thầu sửa chữa cải tạo nhà uy tín và phải tính năng phong cách thiết kế

“ Giải pháp tương thích ” là yếu tố quan trọng nhất trong việc cải tạo nhà. Bởi giải pháp là câu vấn đáp của việc “ làm như thế nào ”. Nó quyết định hành động cả tính kiến trúc, mỹ thuật, tính bền vững và kiên cố và cả kinh phí đầu tư .

• Nhà thầu phải có chức năng thiết kế. Có sự tham gia của cả Kiến trúc sư và Kỹ sư xây dựng;
• Phải có đánh giá hiện trạng chi tiết, mức độ xuống cấp, tình trạng của kết cấu;
• Trên nhu cầu mới của gia chủ. Đánh giá khả năng phù hợp của kết cấu, hoặc giải pháp gia cố kết cấu.

3. Lựa chọn giải pháp cải tạo tương thích với nhu yếu và năng lực kinh tế tài chính

Sau khi thao tác về yếu tố giải pháp để cải tạo. Việc quan trọng lúc này là cùng tìm ra giải pháp tối ưu tương thích với nhu yếu của gia chủ .Nhà thầu cải tạo nhà thường sẽ có rất nhiều giải pháp. Tuy nhiên không phải giải pháp nào cũng tương thích. Nhiều khi chỉ theo giám sát chủ quan thiếu tính trong thực tiễn .

• Giải pháp được đưa ra phải khả thi về phương án thi công, hiệu quả về mặt kinh tế;
• Phải được tính toán trên cơ sở của kết cấu cũ và đảm bảo an toàn;
• Phải đáp ứng được các tiêu chí chất lượng mà gia chủ đề ra;
• Đảm bảo tối ưu về mặt kinh phí cải tạo.

Các giải pháp sẽ xử lý những yếu tố của việc cải tạo :

• Phương án gia cố kết cấu, vật liệu và cách thức gia cố kết cấu;
• Phương án tổ chức không gian kiến trúc mới, đảm bảo công năng khoa học và có tính kiến trúc;
• Chất lượng không gian sống như độ thông thoáng, tính hòa hợp với thiên nhiên, hạn chế hấp thụ nhiệt và khả năng thoát nhiệt;
• Vật liệu áp dụng đảm bảo tính bền vững, khả thi về mặt thi công;
• Giá thành ở mức chấp nhận được và nằm trong dự trù kinh phí.

4. Lựa chọn vật tư tốt mang tính đại trà phổ thông, không quá khan hiếm

• Nên lựa chọn những vật liệu đã được chứng minh tính bền vững;
• Vật liệu cũng được bán phổ biến trên thị trường, không thuộc hàng hiếm hay quá cao cấp;
• Có lập trường rõ ràng trong việc lựa chọn, không để bị thuyết phục bởi người bán.

5. Lựa chọn thời gian thực thi sửa chữa cải tạo tương thích

5.1. Lý do phải chọn thời điểm phù hợp?

Để việc làm cải tạo được thuận tiện. Ngoài việc chuẩn bị sẵn sàng nguồn kinh phí đầu tư, chọn đối tác chiến lược tốt. Chúng ta cần chăm sóc đến thời gian để cải tạo .Thời điểm cuối năm được nhiều người lựa chọn. Bởi người Việt rất coi trọng tết nguyên đán. Nên việc sửa nhà cuối năm là chuẩn bị sẵn sàng cho một cái tết mới. Tuy nhiên cũng không ít khó khăn vất vả cho việc cải tạo vào thời gian này. Có thể kể ra như sau :

• Nhu cầu cải tạo cao, tình trạng thiếu thợ dễ xảy ra. Hoặc có thợ nhưng cùng một lúc phải thực hiện nhiều công trình. Việc cải tạo dễ bị kéo dài;
• Chi phí vật tư và nhân công thường cao. Việc bị kéo dài cũng làm tăng thêm chi phí;
• Gia chủ cũng thường bận việc vào cuối năm. Nên không thể đốc thúc và kiểm soát chất lượng.

Tuy vậy, thời gian cuối năm ít mưa, độ ẩm thấp nên việc thiết kế cũng khá thuận tiện. Nó cũng là yếu tố giúp khu công trình cải tạo được bảo vệ chất lượng hơn .

5.2. Phân chia và đánh giá các thời điểm trong năm để tiến hành cải tạo nhà

Vậy tất cả chúng ta nên chọn thời gian nào ( lịch âm ) để cải tạo nhà ? Mời những bạn thử tìm hiểu thêm nhé !

• Tháng giêng, tháng 2: Là thời điểm sau tết. Công nhân nghành xây dựng lại thường ở các miền quê. Nơi có nhiều lễ hội và hội nhóm. Dư âm của ngày tết thường rất dài dẫn đến thiếu thợ. Ngoài ra thì mưa xuân cũng làm trở ngại thêm công việc;
• Tháng 3-7: Đã ít mưa hơn nhiều, nhân công cũng sẵn hơn;
• Tháng 8-10: Là thời điểm nhiều mưa, thậm chí mưa to kéo dài;
• Tháng 11-12: Thời tiết thuận lợi, nhân công rất thiếu và giá vật tư cũng cao. Nhưng nếu không ngại tăng chi phí, gia chủ không quá bận thì thời điểm này rất tốt.

Vậy là có 2 thời gian tất cả chúng ta hoàn toàn có thể lựa chọn. Nhưng cá thể tôi sẽ chọn thời gian Tháng 3-7 .

Lưu ý: Để không lỡ thời điểm, chúng ta cần chuẩn bị trước đối tác và phương án cải tạo.

6. Nắm được tiến trình triển khai việc sửa chữa cải tạo nhà

6.1. Sự cần thiết phải thực hiện sửa chữa cải tạo nhà đúng quy trình

• Biết được những việc cần làm, việc nào cần làm trước;
• Giúp chúng ta chủ động hơn trong công việc, không bị hoang mang vì khối lượng công việc;
• Đảm bảo việc sửa chữa cải tạo đúng mục đích, đáp ứng đúng nhu cầu đã đề ra;
• Kiểm soát được chi phí trước khi thực hiện sửa chữa cải tạo nhà;
• Tránh được “sự đã rồi” không tốt, khiến chúng ta phải chấp nhận những sự không mong muốn.

6.2. Quy trình thực hiện sửa chữa cải tạo nhà

• Xác định nhu cầu cần sửa chữa cải tạo;
• Chọn nhà thầu sửa chữa cải tạo có chức năng thiết kế. Gặp gỡ, khảo sát và đánh giá hiện trạng, lên phương án sửa chữa cải tạo;
• Lựa chọn phương án sửa chữa cải tạo hợp lý nhất. Tiến hành thiết kế lại công năng mới kèm giải pháp điều chỉnh và gia cố kết cấu;
• Lập bảng khối lượng các hạng mục công việc cần thực hiện. Báo giá chi tiết trọn gói (gồm vật tư và nhân công);
• Đánh giá báo giá, xem xét và ký hợp đồng “thi công sửa chữa cải tạo”;
• Giám sát chất lượng thi công theo hồ sơ thiết kế và chủng loại vật tư. Đảm bảo công trình được thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết.

IV. Trường hợp không nên cải tạo, nên xây mới

1. Nhà cũ không có kế cấu, hoặc cấu trúc quá yếu

Với những ngôi nhà xây tạm với mục tiêu sử dụng trong thời hạn ngắn. Khi kiến thiết xây dựng thì yếu tố cấu trúc không được tính đến. Chỉ làm theo kinh nghiệm tay nghề của người thợ ở mức độ tạm bợ. Chúng không bảo vệ để tất cả chúng ta cải tạo để hoán đổi hoặc tăng thêm khoảng trống sống. Hầu hết những trường hợp này tất cả chúng ta chỉ nên dừng ở mức độ sửa chữa .Trường hợp nhà cũ với tường gạch chịu lực cũng hạn chế cải tạo thêm tầng. Tránh việc quá tải gây nứt móng, nứt tường làm ngôi nhà mất bảo đảm an toàn .

2. Kết cấu chính bị phá vỡ do sụt lún hoặc xuống cấp trầm trọng nghiêm trọng

Sụt lún ngoài việc làm ngôi nhà bị nghiêng. Lún không đều còn dẫn đến nứt móng, nứt cột hoặc nứt mái. Trường hợp này chỉ hoàn toàn có thể cải tạo để ở tạm. Cũng không cần tính đến gia cố cấu trúc vì bất khả thi .Quá trình cacbonat hóa ( Ca ( OH ) 2 + CO2 → CaCO3 + H2O ) bởi CO2 trong không khí. Chúng làm cho độ pH trong bê tông giảm xuống ( khoảng chừng 8,5 ) dẫn đến sự ăn mòn thép diễn ra can đảm và mạnh mẽ. Chúng ta thuận tiện phân biệt bởi mặt phẳng bê tông bị nổ do thép han gỉ gây nên. Trường hợp này không hề khắc phục hoặc gia cố .

3. Quy mô cải tạo vượt quá mức chịu đựng của móng nhà

Khi gia chủ có dự tính cơi nới trong tương lai. Việc dự trù cấu trúc móng cũng được tính đến cho việc đó. Tuy nhiên khi cải tạo, tất cả chúng ta cũng chỉ được cơi nới trọng phạm vi cho pháp của sự dự trù đó .Bài học nữa rút ra ở đây là tất cả chúng ta cần lưu giữ lại hồ sơ phong cách thiết kế của ngôi nhà. Với việc móng nhà chôn dưới đất sẽ rất khó với bất kể ai để xác lập thực trạng. Khi cải tạo tất cả chúng ta dựa vào hồ sơ làm cơ sở vững chãi nhất .

4. Chi tiêu cải tạo nhà gần bằng xây mới

Công trình thiết kế xây dựng cũng có thời hạn sử dụng. Khi cải tạo là tất cả chúng ta đã gật đầu tuổi thọ khu công trình đã bị giảm đi. Nếu ngân sách cải tạo gần bằng xây mới, tất cả chúng ta phải xem xét việc nên cải tạo hay xây mới .Mặc dầu hình thức bề ngoài khu công trình không có tín hiệu xuống cấp trầm trọng. Nhưng thực ra chúng vẫn đang xuống cấp trầm trọng một cách bí mật. Đặc biệt là hiện tượng kỳ lạ ăn mòn thép cấu trúc vẫn đang diễn ra .

V. Bảng giá tìm hiểu thêm 1 số ít hạng mục sửa chữa cải tạo nhà

1. Chi tiêu phong cách thiết kế cải tạo nhà

Tùy thuộc mức độ cải tạo, gói dịch vụ cải tạo mà ngân sách cũng ở mức khác nhau. Với dịch vụ cải tạo nhà trọn gói thường là không lấy phí phong cách thiết kế ( thực ra ngân sách phong cách thiết kế được phân chia vào phần xây đắp một cách khôn khéo ) .Với những trường hợp cải tạo đơn thuần. Không biến hóa quá nhiều về công suất, không thêm mới những khoảng trống công dụng. Việc kiểm soát và điều chỉnh nhỏ về mặt công suất không tác động ảnh hưởng đến cấu trúc cũng sẽ được nhà thầu tính trọn gói .Trường hợp thêm những khoảng trống tính năng, tương quan nhiều đến cấu trúc sẽ phải được phong cách thiết kế lại. Chi tiêu phong cách thiết kế sẽ tương tự với việc phong cách thiết kế mới. Chi tiêu phong cách thiết kế từ 70.000 – 150.000 / m² hoặc hơn tùy độ khó của phong cách thiết kế mới .

2. Ngân sách chi tiêu kiến thiết sửa chữa cải tạo nhà

– BẢNG GIÁ ĐẬP PHÁ, THÁO DỠ

TT	Hạng mục	đv tính	Nhân công
1	Đập phá bê tông	m2	550
2	Đập tường gạch 110, tường 220 nhân hệ số 1.8	m2	170
3	Đục gạch nền cũ	m2	60
4	Đục gạch ốp tường	m2	65
5	Tháo dỡ mái ngói	m2	75
6	Dóc tường nhà vệ sinh	m2	60
7	Dóc tường nhà cũ	m2	55
8	Tháo dỡ mái tôn	m2	65
9	Đào đất	m3	280

– BẢNG GIÁ ĐỔ BÊ TÔNG

TT	Hạng mục	đv tính	Vật liệu	Nhân công
1	Bê tông lót móng	m3	420.000	430.000
2	Bê tông nền	m3	1.400.000	450.000
3	Bê tông cột, dầm mác 300	m3	1.450.000	1.500.000
4	Ván khuôn	m2	95.000	105.000
5	Thép	kg	18.000	9.000
6	Cầu thang bê tông	m2	950.000	1.450.000

– BẢNG GIÁ XÂY TRÁT

TT	Hạng mục	đv tính	Vật liệu	Nhân công
1	Xây tường 110mm gạch ống	m2	165.000	85.000
2	Xây tường 220mm gạch ống	m2	324.000	160.000
3	Trát tường (trong)	m2	65.000	75.000
4	Trát tường (ngoài)	m2	65.000	90.000

– BẢNG GIÁ TÔN NỀN, ỐP LÁT

TT	Hạng mục	đv tính	Vật liệu	Nhân công
1	Nâng nền	m2	90.000 – 150.000	80.000
2	Láng nền ( Cán vữa nền) dày 2 – 4 cm	m2	35.000	45.000
3	Láng nền ( Cán vữa nền) dày 5 – 10cm	m2	70.000	65.000
4	Lát gạch (không gồm gạch)	m2	15.000	95.000
5	Ốp gạch tường, vệ sinh	m2	15.000	85.000
	(không gồm gạch)
6	Ốp gạch chân tường (ốp nổi)	m dài	10.000	30.000

– BẢNG GIÁ LỢP MÁI

TT	Hạng mục	đv tính	Nhân công
1	Lợp mái ngói	m2	145
2	Lợp mái tôn	m2	90

GreatHome

CÔNG TY THIẾT KẾ KIẾN TRÚC, NỘI THẤT VÀ XÂY DỰNGVPGD : D04 L19 Khu An Phú Shopvilla – Khu Đô thị An Hưng Hà Đông

Hotline: 035.363.4004 / 098.8277.083