Thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Đặc điểm, phân loại và vai trò?

Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất là gì ? Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất ? Phân loại thế chấp quyền sử dụng đất ? Vị trí, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất ?

1. Khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những thế lực cơ bản của người sử dụng đất. Các pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất lần tiên phong được ghi nhận trong luật đạo gốc – Hiến pháp năm 1992 “ Nhà nước giao đất cho những hộ mái ấm gia đình, cá thể sử dụng đất không thay đổi, lâu bền hơn và được chuyển quyền sử dụng đất theo pháp luật của pháp lý ” ; khoản 2 Điều 54 Hiến pháp năm 2013 : “ Tổ chức, cá thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, triển khai những quyền và nghĩa vụ và trách nhiệm theo pháp luật của luật. Quyền sử dụng đất được pháp lý bảo lãnh ”.

Cụ thể hóa quy định của Hiến pháp, Luật đất đai năm 1993, Bộ luật dân sự năm 1995 tiếp tục ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền thế chấp chỉ giới hạn đối với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở (Luật đất đai năm 1993, công báo số 22, 1993). 

Kế thừa và lan rộng ra những lao lý của Luật đất đai năm 1993, chủ thể sử dụng đất và khoanh vùng phạm vi quyền sử dụng đất được pháp luật đơn cử trong Luật đất đai năm 2013 khẳng định chắc chắn quyền thế chấp quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.

Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Điều 727 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật này và pháp luật về đất đai quy định, theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. Điều 715 của Bộ luật dân sự năm 2005 quy định: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) bằng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”. 

Mặc dù Bộ luật dân sự năm 2015 đã đưa ra khái niệm về thế chấp tài sản, song pháp luật không có khái niệm nào về thế chấp quyền sử dụng đất. Vậy thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Trên cơ sở định nghĩa của Bộ luật dân sự năm 1995, năm 2005 về thế chấp quyền sử dụng đất, khái niệm của Bộ luật dân sự năm 2015 về thế chấp tài sản, xét về phương diện pháp lý của quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, có thể định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất như sau: “Thế chấp quyền sử dụng đất là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp”. 

2. Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất:

Thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng đơn cử của thế chấp gia tài. bên cạnh những đặc thù chung của thế chấp gia tài, thế chấp quyền sử dụng đất còn có 1 số ít đặc thù riêng cơ bản sau đây : – Thứ nhất, đối tượng người dùng thế chấp là quyền sử dụng đất. Trong thế chấp quyền sử dụng đất, gia tài thế chấp không phải là đất đai mà là quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất luôn gắn liền với đất đai. Như đã nghiên cứu và phân tích tại mục 1.1.1, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện thay mặt chiếm hữu và thống nhất quản trị. Với tư cách đại diện thay mặt chủ sở hữu đất đai, Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho những tổ chức triển khai, hộ mái ấm gia đình, cá thể sử dụng không thay đổi, lâu bền hơn. Do đó, khi thế chấp quyền sử dụng đất, người thế chấp chỉ có quyền sử dụng mà không có quyền chiếm hữu. – Thứ hai, trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp được liên tục khai thác tác dụng, hưởng hoa lợi, cống phẩm từ đất đai. Khi thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp có nghĩa vụ và trách nhiệm chuyển giao cho bên nhận thế chấp sách vở pháp lý ghi nhận quyền sử dụng hợp pháp như Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất … để bảo vệ triển khai những nghĩa vụ và trách nhiệm dân sự mà không chuyển giao quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp. Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn liên tục được quyền sử dụng đất, tức là quyền được khai thác hiệu quả, hưởng hoa lợi, cống phẩm từ đất đai. Khi nghĩa vụ và trách nhiệm trả nợ được triển khai không thiếu theo đúng thỏa thuận hợp tác tại hợp đồng thế chấp, bên thế chấp được quyền sử dụng đất theo lao lý của pháp lý .

Xem thêm: Ủy quyền cho người khác thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn

– Thứ ba, thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân theo trình tự, thủ tục nhất định

Trình tự, thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ hơn so với các biện pháp bảo đảm khác và được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng và phải được đăng ký theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (Điều 3 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP). Hơn nữa, Bộ luật dân sự năm 2015 cũng quy định, ngoài thế chấp quyền sử dụng đất, bên thế chấp được quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hoặc thế chấp tài sản của người thứ ba gắn liền với đất. 

– Thứ tư, thế chấp quyền sử dụng đất là giải pháp bảo vệ đối vật. Trong quan hệ hợp đồng, người có quyền thường yên cầu một giải pháp bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm. Biện pháp bảo vệ này hoàn toàn có thể là giải pháp bảo vệ đối vật hoặc giải pháp bảo vệ đối nhân. Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất là một dạng của bảo vệ đối vật, bởi lẽ thế chấp quyền sử dụng đất lao lý bên nhận thế chấp ( bên có quyền ) hoàn toàn có thể xử lý tài sản thế chấp để tịch thu khoản vay của mình, trong trường hợp đến hạn mà bên có nghĩa vụ và trách nhiệm vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm trả nợ. Ở đây đối tượng người tiêu dùng của quyền chính là gia tài thế chấp quyền sử dụng đất ). Đây chính là sự độc lạ so với giải pháp bảo vệ đối nhân. Ví dụ : Trong trường hợp vận dụng giải pháp bảo vệ đối nhân bảo lãnh, người nhận bảo lãnh ( người có quyền ) chỉ được phép nhu yếu người bảo lãnh triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm trả nợ thay cho bên có nghĩa vụ và trách nhiệm mà không được thi hành quyền của mình trên bất kể một gia tài đơn cử nào của người bảo lãnh.

3. Phân loại thế chấp quyền sử dụng đất:

Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất và thế chấp một phần quyền sử dụng đất 

Điều 318 của Bộ luật Dân sự năm năm ngoái lao lý về những trường hợp thế chấp một phần hoặc hàng loạt : “ 1. Trường hợp thế chấp hàng loạt , động sản có vật phụ thì vật phụ của , động sản đó cũng thuộc gia tài thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác. 2. Trường hợp thế chấp một phần , động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với gia tài đó thuộc gia tài thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận hợp tác khác ” .

Xem thêm: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là gì? Quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất?

Thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng toàn bộ quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Trường hợp toàn bộ quyền sử dụng đất có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp. 

Thế chấp một phần quyền sử dụng đất là việc bên thế chấp dùng một phần quyền sử dụng đất để bảo vệ thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và trách nhiệm so với bên nhận thế chấp. Trường hợp hàng loạt quyền sử dụng đất có vật phụ thì vật phụ cũng thuộc gia tài thế chấp.

Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình và thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho người thứ ba 

– Thế chấp bảo vệ nghĩa vụ và trách nhiệm cho chính mình là việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc chiếm hữu của mình để bảo vệ nghĩa vụ và trách nhiệm so với bên nhận thế chấp. – Thế chấp bảo vệ nghĩa vụ và trách nhiệm cho người thứ ba là việc bên thế chấp bằng quyền sử dụng đất thuộc chiếm hữu của mình để bảo vệ nghĩa vụ và trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và trách nhiệm so với bên nhận thế chấp. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba cần phân biệt với giải pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất :

Điều 335 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh”. 

Khác với bên thế chấp gia tài phải đưa ra một gia tài đơn cử để bảo vệ cho nghĩa vụ và trách nhiệm của mình thì giải pháp bảo lãnh, bên bảo lãnh không phải đưa ra một gia tài đơn cử mà chỉ khi bên được bảo lãnh vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm thì bên bảo lãnh phải đem gia tài thuộc chiếm hữu của mình để bảo lãnh cho nghĩa vụ và trách nhiệm của bên được bảo lãnh. bên bảo lãnh hoàn toàn có thể thỏa thuận hợp tác sử dụng giải pháp bảo vệ bằng gia tài thế chấp gia tài, cầm đồ gia tài … ) để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm bảo lãnh ( Điều 336 Bộ luật dân sự năm năm ngoái ) .

Xem thêm: Thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Vậy bảo lãnh quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba khác nhau thế nào? Trước hết, chúng ta đi sâu vào phân tích và tìm hiểu khái niệm về bảo lãnh quyền sử dụng đất. 

Khoản 4 Điều 72 Nghị định 163 / 2006 / NĐ – CP ngày 29/12/2006 của nhà nước về thanh toán giao dịch bảo vệ và Nghị định số 11/2012 / NĐ – CP của nhà nước sửa đổi bổ trợ 1 số ít điều của Nghị định 163 / 2006 / NĐ – CP lao lý : “ Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo lao lý tại Nghị định số 181 / 2004 / NĐ – CP ngày 29/10/2004 của nhà nước về thi hành Luật Đất đai, pháp luật tại khoản 1 Điều 32, khoản 4 Điều 33, khoản 4 Điều 34, khoản 4 Điều 35 và khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2006 / NĐ – CP ngày 03/3/2006 của nhà nước về thi hành Luật Bảo vệ và tăng trưởng rừng và những văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba ”. Trước khi Bộ luật dân sự năm năm ngoái phát hành, theo những lao lý pháp luật dân sự và đất đai thì giải pháp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đã được chuyển thành thế chấp quyền sử dụng đất. Kể từ khi Bộ luật dân sự năm năm ngoái sinh ra, khoanh vùng phạm vi bảo lãnh được lao lý tại Điều 336 Bộ luật dân sự năm năm ngoái như sau : “ Các bên hoàn toàn có thể thỏa thuận hợp tác sử dụng giải pháp bảo vệ bằng gia tài để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm bảo lãnh ”. Theo đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất của bên bảo lãnh là thế chấp quyền sử dụng đất để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm bảo lãnh của bên bảo lãnh, không phải thế chấp để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm của bên được bảo lãnh ( bên có nghĩa vụ và trách nhiệm ). Khi bên được bảo lãnh ( bên có nghĩa vụ và trách nhiệm ) không triển khai hoặc thực thi không đúng nghĩa vụ và trách nhiệm thì bên bảo lãnh phải thực thi nghĩa vụ và trách nhiệm bảo lãnh. Trường hợp bên bảo lãnh không triển khai được nghĩa vụ và trách nhiệm bảo lãnh thì sẽ triển khai giải quyết và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất theo lao lý của pháp lý. Trong khi đó, giải pháp thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba là việc người thứ ba ( bên thế chấp ) bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình để bảo vệ triển khai nghĩa vụ và trách nhiệm của bên có nghĩa vụ và trách nhiệm và không giao gia tài cho bên kia ( sau đây gọi là bên nhận thế chấp ). Khi bên có nghĩa vụ và trách nhiệm không thực thi hoặc thực thi không đúng nghĩa vụ và trách nhiệm thì sẽ triển khai giải quyết và xử lý thế chấp quyền sử dụng đất theo lao lý của pháp lý.

4. Vị trí, vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất:

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp để khai thác đất đai có hiệu quả 

Thông qua giải pháp thế chấp quyền sử dụng đất, người sử dụng đất hoàn toàn có thể khai thác hiệu suất cao những giá trị được tiềm ẩn bên trong gia tài đất đai. Đất đai trải qua thế chấp không chỉ thu được những giá trị và năng lực sinh lời một cách thuần túy từ sự tác động ảnh hưởng của con người so với đất đai mà giá trị của nó còn được nhân lên, được tái tạo trải qua việc trao đổi một chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất : Giấy ghi nhận quyền sử dụng đất.

Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất giải quyết nhu cầu về vốn trong quá trình sử dụng đất 

Xem thêm: Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ

Vốn là yếu tố không thể thiếu trong hoạt động của bất kỳ doanh nghiệp nào. Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh là cơ hội tốt nhất cho các nhà đầu tư giải quyết được yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất; đồng thời là biện pháp thúc đẩy các doanh nghiệp phải trả nợ đầy đủ cho bên cho vay. Nếu không sử dụng nguồn vốn vay có hiệu quả, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trong kinh doanh, có thể dẫn đến tình trạng mất khả năng thanh toán; trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của doanh nghiệp sẽ được xử lý theo quy định của pháp luật thế chấp. 

Đối với kinh tế tài chính hộ mái ấm gia đình, đặc biệt quan trọng là những hộ ở nông thôn, với mức thu nhập trung bình trên đầu người thấp, kinh tế tài chính mái ấm gia đình gặp nhiều khó khăn vất vả thì việc pháp lý pháp luật người sử dụng đất được thế chấp để vay vốn là một giải pháp linh động để lan rộng ra kênh kêu gọi vốn của người dân ; giúp xử lý những khó khăn vất vả về mặt kinh tế tài chính và bảo vệ đời sống hoạt động và sinh hoạt hàng ngày.

Hạn chế rủi ro phát sinh trong thực hiện nghĩa vụ trả nợ 

Thế chấp quyền sử dụng đất là giải pháp bảo vệ bảo đảm an toàn, hoàn toàn có thể ngăn ngừa và giảm thiểu những tổn thất, rủi ro đáng tiếc xảy ra so với bên cho vay ; đặc biệt quan trọng trong quan hệ tín dụng thanh toán. Bởi lẽ, việc thế chấp quyền sử dụng đất được ĐK tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đây là một trong những phương pháp bảo vệ quyền và quyền lợi của bên nhận thế chấp. Khi bên vay không triển khai hoặc triển khai không đúng những pháp luật của hợp đồng tín dụng thanh toán thì bên cho vay hoàn toàn có thể khởi kiện tại Tòa án nhu yếu cơ quan có thẩm quyền phát mại gia tài thế chấp để bảo vệ cho những khoản vay của bên cho vay.

Source: https://dichvubachkhoa.vn
Category : Tư Vấn Sử Dụng