Thủ tục mua bán nhà đất năm 2022

Cùng Toàn cảnh Bất động sản điểm qua những quy trình tiến độ thủ tục mua bán nhà đất 2022 mà bạn cần chú ý quan tâm sau khi đã tìm được thửa đất hoặc nhà ở theo nhu yếu, năng lực kinh tế tài chính .

Đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở hợp pháp

Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, để triển khai thủ tục chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có đủ 4 điều kiện kèm theo sau :
– Sở hữu sổ hồng hoặc sổ đỏ chính chủ ( giấy ghi nhận quyền sử dụng đất và những gia tài gắn liền với đất ). Trong trường hợp nhận chuyển nhượng ủy quyền thì cần có đủ điều kiện kèm theo cấp giấy ghi nhận .

– Nhà đất được chuyển nhượng không bị vướng tranh chấp

– Nhà đất được chuyển nhượng ủy quyền không thuộc trường hợp đang bị kê biên thi hành án
– Nhà đất còn trong thời hạn sử dụng .

Quy trình thủ tục mua bán nhà đất

Quy trình thủ tục mua bán nhà đất

Bước 1: Kiểm tra, đánh giá pháp lý và hiện trạng thửa đất, nhà ở

Bạn cần kiểm tra những nội dung được biểu lộ tại sổ hồng, sổ đỏ chính chủ sau đây :

1. Chủ đất, chủ nhà ở

Bên mua nhà tại, bên nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ( sau đây viết tắt là “ bên mua ” ) cần kiểm tra đây là gia tài riêng của một người hay là gia tài chung của hai vợ chồng hoặc nhóm người. Bạn cần nhu yếu chủ đất, chủ nhà ở cung ứng giấy xác nhận thực trạng hôn nhân gia đình ( trong trường hợp họ độc thân ), giấy ghi nhận kết hôn và sách vở tùy thân của người hôn phối ( trong trường hợp họ đã kết hôn ). Trường hợp nhà, đất thuộc sử dụng chung ( đồng sử dụng, đồng sở hữu ) thì lần lượt những chủ sử dụng chung, chủ sở hữu nhà ở chung cũng phải cung ứng sách vở chứng tỏ mình độc thân hoặc đã kết hôn .

2. Mục đích sử dụng đất

Theo khoản 3, điều 190 Luật Đất đai 2013 thì “ hộ mái ấm gia đình, cá thể không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng ủy quyền, nhận khuyến mãi ngay cho quyền sử dụng đất trồng lúa ”. Do đó, bạn cần phải quan tâm lao lý này. Để được nhận chuyển nhượng ủy quyền và sang tên đất trồng lúa, bạn cần phải cung ứng cho cơ quan ĐK đất đai văn bản xác nhận bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu nhập không thay đổi từ làm nông .
Theo pháp luật của pháp lý hiện hành thì thẩm quyền xác lập cá thể trực tiếp sản xuất nông nghiệp thuộc Ủy Ban Nhân Dân xã / phường nơi bạn thường trú. Trường hợp địa chỉ bất động sản khác địa chỉ thường trú, bạn hoàn toàn có thể liên hệ Ủy Ban Nhân Dân xã / phường nơi có bất động sản xin xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Trên cơ sở đó, Ủy Ban Nhân Dân xã / phường nơi thường trú sẽ xác nhận cho bạn .

Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

3. Nguồn gốc đất

Bạn cần phải rất là quan tâm đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. Căn cứ khoản 2, điều 179 Luật Đất đai 2013, hộ mái ấm gia đình, cá thể sử dụng đất có nguồn gốc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm không được quyền chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất .

4. Thời hạn sử dụng đất

Đất nông nghiệp ( cây nhiều năm, cây hàng năm … ) là loại đất có thời hạn sử dụng, thế cho nên, bên mua cần kiểm tra thời hạn sử dụng trước khi mua. Trường hợp đã hết thời hạn sử dụng đất, bên mua cần phải nhu yếu chủ đất gia hạn thời hạn sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ( update thời hạn sử dụng đất mới lên trang 4 sổ hồng, sổ đỏ chính chủ ) trước khi bạn xuống tiền đặt cọc .

5. Đất trong dự án phân lô, bán nền

Chủ góp vốn đầu tư chỉ được chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ( bán đất ) khi thửa đất đó đã có sổ hồng từng thửa, mục tiêu sử dụng đất là đất ở, chủ góp vốn đầu tư đã hoàn thành xong việc kiến thiết xây dựng mạng lưới hệ thống đường, mạng lưới hệ thống cấp thoát nước, điện chiếu sáng, … và những khu công trình hạ tầng xã hội ( trường học, chợ, .. ) theo quy hoạch cụ thể 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt .

6. Đất thuộc quy hoạch

Nếu đất bạn muốn mua bán nằm trong diện quy hoạch được lao lý tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 sẽ có 2 trường hợp sau :

Đất quy hoạch có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Nếu trước thời hạn tịch thu, bạn vẫn được bảo vệ những quyền sử dụng đất nhưng không gồm có kiến thiết xây dựng khu công trình, nhà ở hoặc trồng cây nhiều năm .
Khi đến hạn, đất sẽ được tịch thu theo kế hoạch của cấp huyện .

Đất quy hoạch không thuộc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng cấp huyện vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì chủ đất vẫn được quyền chuyển nhượng ủy quyền, cho, Tặng Kèm, thừa kế, …
Tuy nhiên giá bồi thường đất sẽ không theo giá thị trường mà địa thế căn cứ vào bảng giá đất do Nhà nước pháp luật tại thời gian tịch thu đất. Do đó giá bồi thường sẽ thấp hơn rất nhiều so với giá mua. Ngoài ra, những công chứng viên thường sẽ phủ nhận xử lý thủ tục sang tên cho đất quy hoạch

7. Hiện trạng nhà ở

Bên mua cần phải đi thực địa để kiểm tra thực trạng nhà ở có khác với sổ hồng, sổ đỏ chính chủ hay không ? Ví dụ : sổ hồng bộc lộ nhà một trệt, một lầu nhưng thực trạng thực tiễn là nhà một trệt, hai lầu. Đây là trường hợp nhà ở khác thực trạng. Trường hợp này, bên mua cần nhu yếu bên bán thực thi thủ tục hoàn thành công việc, hợp thức hóa phần nhà chưa được ghi nhận trên sổ hồng, sổ đỏ chính chủ trước khi đặt cọc .

Bước 2: Đàm phán, ký kết hợp đồng đặt cọc

Sau khi kiểm tra các vấn đề pháp lý có liên quan thì các bên đàm phán và ký kết hợp đồng đặt cọc. Chủ thể ký hợp đồng đặt cọc là cá nhân đứng tên trên sổ hồng, sổ đỏ (nếu người đó độc thân) hoặc cả 2 vợ chồng (nếu người đó đã kết hôn). Trường hợp là nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu nhà ở thì tất cả các chủ thể sử dụng đất chung, sở hữu nhà ở chung đều phải ký tên vào hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng cọc phải bộc lộ rõ mục tiêu cọc và nhận cọc là để bảo vệ chuyển nhượng ủy quyền và nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, bán và mua nhà tại ( ghi địa chỉ thửa đất, số tờ, số thửa, địa chỉ nhà ở … ) Để bảo vệ hợp đồng được thực thi, những bên hoàn toàn có thể thỏa thuận hợp tác yếu tố phạt cọc trong trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm .
Theo lao lý của pháp lý hiện hành thì hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, xác nhận. Nhưng cần quan tâm rằng, việc giao nhận tiền cần phải có sự xác nhận của bên bán .

Bước 3: Đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở

Sau khi đã sẵn sàng chuẩn bị những nội dung 2 bên đã thỏa thuận hợp tác tại hợp đồng đặt cọc, những bên sẽ triển khai đám phán, ký kết và công chứng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở tại tổ chức triển khai hành nghề công chứng ( phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng ) .

Đàm phán, ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở.

Bên bán/ Bên chuyển nhượng cần chuẩn bị:

– Sổ hồng, sổ đỏ (bản chính);
– Hộ khẩu (bản chính);
– Giấy tờ tùy thân (bản chính): Là loại giấy tờ tùy thân của cá nhân được thể hiện trên sổ hồng, sổ đỏ. Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở đã chuyển từ chứng minh nhân dân sang căn cước công dân thì phải cung cấp thêm văn bản xác nhận của cơ quan cấp căn cước công dân.

+ Trường hợp độc thân thì phải phân phối giấy xác nhận thực trạng hôn nhân gia đình theo pháp luật .
+ Trường hợp kết hôn thì phải cung ứng giấy ghi nhận kết hôn và sách vở tùy thân, hộ khẩu của người hôn phối

Bên mua/ Bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị:

– Hộ khẩu (bản chính);
– Giấy tờ tùy thân (bản chính);

Lưu ý : nhiều địa phương nhu yếu bên mua phải chứng tỏ mình độc thân hoặc đã kết hôn tại thời gian ký hợp đồng mua nhà tại, hợp đồng nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất ( ví dụ : Bình Phước ). Khi đó, nếu đã kết hôn thì cả hai vợ chồng phải cùng tham gia ký kết hợp đồng mua nhà ở / hợp đồng nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, trừ trường hợp :
+ Vợ hoặc chồng có văn bản cam kết việc mua nhà, nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất bằng gia tài riêng của chồng hoặc vợ ; hoặc
+ Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền của vợ hoặc chồng chuyển nhượng ủy quyền cho chồng hoặc vợ nhận chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất, mua nhà ở
Lưu ý : Trường hợp giao dịch thanh toán bằng tiền mặt thì những bên nên lập văn bản riêng biểu lộ bên bán / bên nhận chuyển nhượng ủy quyền đã nhận số tiền mà bên bán / bên nhận chuyển nhượng ủy quyền đã giao dịch thanh toán

Bước 4: Đóng thuế, lệ phí trước bạ và thực hiện thủ tục sang tên

Bạn nộp hồ sơ sang tên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Thành phần hồ sơ gồm:
– Hợp đồng mua bán/Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bản chính và một bản photo);
– Sổ hồng, sổ đỏ đã cấp (bản chính và một bản photo);
– Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai (bản chính);
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bản chính);
– Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính);
– Văn bản, giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân.

+ Trường hợp bên bán có căn nhà, thửa đất ở duy nhất: thì phải sở hữu, sử dụng ít nhất 183 ngày và có văn bản cam kết.
Lưu ý:  Không miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thửa đất có mục đích sử dụng không phải là đất ở (ví dụ đất cây lâu năm, cây hàng năm, đất trồng lúa…)

+ Trường hợp cha, mẹ, ông, bà, anh, chị, em bán nhà, đất cho nhau : phân phối giấy khai sinh để chứng tỏ mối quan hệ
Chi nhánh văn phòng ĐK đất đai sẽ luân chuyển hồ sơ cho cơ quan thuế để xác lập nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính. Trường hợp địa phương chưa có liên thông thì bạn cần phải trực tiếp liên hệ cơ quan thuế để nộp hồ sơ xác lập nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính .

Mức thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải đóng như sau:
– Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị hợp đồng. Trường hợp giá trị hợp đồng nhỏ hơn giá đất, giá nhà ở do Nhà nước quy định thì áp dụng theo giá Nhà nước.
– Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị hợp đồng. Trường hợp giá trị hợp đồng nhỏ hơn giá đất, giá nhà ở do Nhà nước quy định thì áp dụng theo giá nhà nước.

Thủ tục mua bán nhà đất năm 2022 về cơ bản không có sự đổi khác so với những năm. Tuy nhiên, những sách vở thủ tục sẽ khá phức tạp với những người ít thao tác với thủ tục hành chính. Hiện nay, có nhiều công ty tư vấn và thực thi những thủ tục này để giảm tải việc làm cho cả bên bán và bên mua .

Source: https://dichvubachkhoa.vn
Category : Mua Bán Đồ Cũ